贯彻实施物业管理新规 朱志荣会长与网友在线交流
嘉宾：市人大代表、上海市金源方程律师事务所主任金缨
新修订的《上海市住宅物业管理规定》已于2011年4月1日起正式施行。这项与居民密切相关的法规，为涉及住宅物业的各项事宜定出了规矩，也为一些争议较大的热点给出了具体操作办法。4月25日，上海人大公众网邀请市人大代表、上海市金源方程律师事务所主任金缨，市人大代表、市物业协会会长、徐汇区住房保障和房屋管理局原局长朱志荣参加“人大网议日”，围绕“贯彻实施物业管理新规”这一话题与广大网友展开交流。
部分网友不了解业委会如何产生，及其授权范围内的权利。金缨代表给予了解答，她说，业委会是由业主大会或者业主代表大会选举产生，业委会的权限也是由业主大会或者业主代表大会授予。在授权范围内的事项，业委会就可以自行处理，不用再征得业主大会或者业主大会的同意。所以业主应积极参与业主大会或者业主代表大会的工作，了解业委会的授权范围，做到真正行使权利。同时也指出，在日常管理中并不是所有问题都要召开业主大会或业主代表大会。
一些网友建议每年评选优秀物业，并给予奖励，以便提高物业公司整体管理水平。对此金缨代表深表赞同。她说，产权归属于业主的房屋越来越多，如何请到合适的“管家”，是大多数业主关心的事情。业主对物业公司的服务要求越来越细化，可能和服务公司的服务水平之间存在差异，如果仅是一味埋怨或者指责自己的“管家”，势必会造成对方心态失衡，甚至产生对立情绪。如果以鼓励的方式来推进和提高物业服务质量，那么情况就可能会有所改观，被鼓励的会珍惜这份荣耀，尚未获得鼓励的会迎头赶上，这样就会形成一个良性的发展。
嘉宾：市人大代表、市物业协会会长、徐汇区住房保障和房屋管理局原局长朱志荣
有网友询问物业管理新规何时实施，并希望了解法规修订过程中人大作了哪些工作。朱志荣代表介绍说，新规定是于2010年12月23日由市人大常委会通过公布的，自2011年4月1起正式实施。此次修订经历了一个比较长的过程，从市十三届人大一次会议上代表提出修订建议开始，市人大常委会进行了充分的调研，不但向社会公开征求意见还召开了多次座谈会，听取业委会、物业服务企业、专家、人大代表和媒体的意见。所以本次修订针对性比较强，对一些急需解决的问题从立法层面上加以规范，比如对业主大会、业委会的运作；对物业强制维修和紧急维修的规定等等。
网友问，如何解决因强制维修和紧急维修产生费用而使业主间产生矛盾的问题。朱志荣代表指出，物业使用中出现紧急情况时，出于维护全体业主生命财产安全的考虑，应当及时予以维修，出现重大结构安全隐患时则应组织强制维修，但要规范，既要防止由于没有及时采取措施造成严重后果，也要防止物业服务企擅自动用住宅专业维修资金。新《规定》第66条规定，发生下列紧急情况时，物业服务企业不需2/3的业主表决同意，即可立即采取应急防范措施，制定维修、更新方案，同时向业委会和物业所在地房管办报告：（一）电梯、水泵故障影响正常使用的；（二）消防设施损坏，消防部门出具整改通知书的；（三）外墙面有脱落危险、屋顶或外墙渗漏等情况的，严重影响房屋使用和安全，经有资质的鉴定机构出具证明的。
此外，嘉宾还就群租；非改居；物业费征收标准；如何应对居民擅自拒付物业费；停车费标准谁来制定；如何保护业主权益等问题作出了回答。据统计，本期“人大网议日”收到网友提问40个，嘉宾共回答了21个具有代表性的问题。
